Codextrein: Signaalgebieden worden watergevoelige openruimtegebieden met bouwverbod

Na de overstromingen van 2010 keurde de Vlaamse regering een conceptnota en een omzendbrief goed met een bewarend beleid voor de signaalgebieden. Signaalgebieden zijn nog niet ontwikkelde gebieden die een harde gewestplanbestemming kregen (vnl. bewoning en industrie), maar die een bijzondere rol vervullen voor de waterhuishouding. Het bewarend beleid kwam in de praktijk neer op een bouwstop tot er een definitieve beslissing over de bestemming van het gebied zou komen. Voor die maatregelen komt er nu eindelijk een decretaal kader.De Vlaamse regering zal bepaalde gebieden, of delen ervan, kunnen aanduiden als 'watergevoelig openruimtegebied'. De eigenaars van gronden in dergelijke watergevoelige openruimtegebieden zullen vergoed worden voor de waardevermindering die hun grond door dat label krijgt. In watergevoelige openruimtegebieden geldt een bouwverbod en bij verkoop hebben de eigenaars, makelaars en notarissen een informatieplicht.    

Signaalgebieden

Signaalgebieden zijn nog niet ontwikkelde harde gewestplanbestemmingen die overlappen met waterconserveringsgebieden - die dus als een natuurlijke spons kunnen fungeren -, of met actuele of potentiële waterbergingsgebieden - die dus geschikt zijn voor, of ook al effectief gebruikt worden voor de berging van water.
De signaalgebieden werden afgebakend in de vorige bekkenbeheerplannen 2008-2013.

In haar Conceptnota 'Aanpak vrijwaren van het waterbergend vermogen in kader van de kortetermijnactie signaalgebieden van het groenboek Beleidsplan Ruimte Vlaanderen' gaf de Vlaamse regering de opdracht aan de Coördinatiecommissie Integraal Waterbeleid (CIW) om een vervolgtraject voor te stellen voor de signaalgebieden waar er zich conflicten voordeden tussen de nog te realiseren bestemming en hun functie voor de waterhuishouding. De Vlaamse regering beslist uiteindelijk welke ontwikkelingsperspectieven er nog zijn voor elk gebied en welke instrumenten daarvoor worden ingezet. De regering heeft zo 235 vervolgtrajecten goedgekeurd.
Die trajecten komen in de praktijk neer op een verscherpte watertoets óf een bestemmingswijziging via een ruimtelijk uitvoeringsplan met de bedoeling het gebied definitief 'bouwvrij' te houden.

De omzendbrief 'Richtlijnen voor de toepassing van de watertoets voor de vrijwaring van het waterbergend vermogen in signaalgebieden' (LNE/2013/1, vervangen door LNE/2015/1) voerde alvast een ?bewarend beleid? ? of tijdelijke bouwstop - in voor de signaalgebieden binnen overstromingsgevoelig gebied waar een herbestemming nodig kan zijn.

Maar een omzendbrief is geen stevige basis voor een bouwverbod.
En het opstellen van een ruimtelijk uitvoeringsplan voor een bestemmingswijziging is meestal geen taak van het gewest, maar van de gemeenten. En die vinden bestemmingswijzigingen via de omslachtige procedure van een ruimtelijk uitvoeringsplan, zonder snelle vergoeding van de eigenaars, geen prioriteit. Het gevolg is dat de meeste rup's nog moeten worden opgestart.
De decreetgever beslist daarom om de dossiers naar zich toe te trekken en het gewest bevoegd te maken.

Watergevoelig openruimtegebied

De Vlaamse regering krijgt via de Codextrein de bevoegdheid om bepaalde gebieden aan te wijzen als watergevoelig openruimtegebied, met eigen - decretale - voorschriften. Het moet gaan om gebieden waar er een conflict bestaat tussen de verdere realisatie van de bestemming en de belangen van het watersysteem.

Bij de aanduiding van dergelijke gebieden moet de regering zich laten leiden door 7 elementen:

de juridische toestand van het gebied. O.m.: de bestemmingsvoorschriften volgens de geldende plannen van aanleg of ruimtelijke uitvoeringsplannen, of de niet-vervallen verkavelingen;

het waterbergend vermogen van het gebied en de overstromingsgevoeligheid. O.m. op basis van de watertoetskaart en de overstromingsgevaarkaarten;

de feitelijke toestand van het gebied. O.m. wat de bebouwing betreft;

de acties of maatregelen die gepland zijn voor het gebied, of die een impact hebben op het gebied in de stroomgebiedbeheerplannen, wateruitvoeringsprogramma's, tussentijdse afbakeningen van de Vlaamse Regering en andere waterbeheerplannen;

de bezwaren en opmerkingen die geformuleerd worden tijdens het openbaar onderzoek;

de tijdig verleende en ontvangen adviezen; en

eerder genomen beslissingen van de Vlaamse regering over gebieden waar er een conflict bestaat tussen de verdere realisatie van de bestemming en de belangen van het watersysteem. De regering moet dus rekening houden met de vervolgtrajecten die ze ? op grond van de conceptnota ? al heeft goedgekeurd of nog zal goedkeuren voor de signaalgebieden.

Openbaar onderzoek, adviesronde en bekendmaking

De regering duidt de bewuste gebieden aan op ontwerpkaarten en onderwerpt die ontwerpkaarten aan een openbaar onderzoek, dat 60 dagen duurt. Ze wint ook het advies in van de waterbeheerders, de deputatie, de gemeenteraden én de gemeentelijke commissies voor ruimtelijke ordening (gecoro's).

De Codextrein zegt niet dat de eigenaars van de waterbergende gronden persoonlijk moeten worden verwittigd. De Vlaamse regering zal wel nog een uitvoeringsbesluit publiceren met de precieze regels voor het openbaar onderzoek en de consultatie.

Het besluit waarmee de regering een gebied definitief aanduidt als watergevoelig openruimtegebied zal bekendgemaakt worden in het Belgisch Staatsblad. Het krijgt uitwerking 14 dagen na publicatie in het BS.

Geen bebouwing meer

Binnen een watergevoelig openruimtegebied zijn alleen nog functies toegelaten die compatibel zijn met de overstromingsgevoelige aard van het gebied. Namelijk:

waterbeheer;

natuurbehoud;

bosbouw;

landschapszorg;

landbouw; en

recreatie.

De Codextrein legt geen teeltbeperkingen op qua landbouw, maar in de toelichting bij de ontwerptekst benadrukt de decreetgever 'dat intensieve landbouw, tuinbouw of bosbouw die niet compatibel is met het aanwezige overstromingsregime in deze gebieden, niet wenselijk is, en de overheid of waterbeheerder niet verantwoordelijk gesteld kan worden voor overstromingsschade aan landbouwgewassen, bosbouw,?'.

Afhankelijk van de ruimtelijk-ecologische draagkracht en de waterbeheerfunctie van het gebied kan wel nog kleinschalige infrastructuur uitgebouwd worden of kunnen er bepaalde handelingen uitgevoerd worden die nuttig of nodig zijn voor de 6 toegelaten functies. Het gaat dan om:

het aanbrengen van kleinschalige infrastructuur, gericht op de sociale, educatieve of recreatieve functie van het gebied, waaronder sanitaire gebouwen of schuilplaatsen van één bouwlaag met een oppervlakte van ten hoogste 100 m², met uitsluiting van elke verblijfsaccommodatie;

het aanleggen, herstellen, heraanleggen of verplaatsen van openbare wegen en nutsleidingen. Openbare wegen en nutsleidingen kunnen aangelegd of verplaatst worden voor zover dat noodzakelijk is voor de kwaliteit van het leefmilieu, het beheer van het landschap, het herstel en de ontwikkeling van de natuur en het natuurlijk milieu, de openbare veiligheid of de volksgezondheid;

het aanbrengen van kleinschalige infrastructuur, gericht op het gebruik van het gebied voor landbouw of hobbylandbouw; of

handelingen die nodig of nuttig zijn om overstromingen te beheersen of om wateroverlast buiten de natuurlijke overstromingsgebieden te voorkomen.

De onbebouwde delen van niet-vervallen verkavelingsvergunningen en omgevingsvergunningen voor het verkavelen van gronden vervallen automatisch door de aanduiding als watergevoelig openruimtegebied. Hetzelfde geldt voor de principiële akkoorden die voorafgaan aan een verkavelings- of bouwvergunning, of navenante omgevingsvergunning. Immers, het toelaten van bebouwing in gebieden die frequent overstromen, zou volgens de toelichting bij het ontwerp van Codextrein, 'een disproportionele maatschappelijke kost' opleveren.

Voor watergevoelige openruimtegebieden 'kan er wel een ruimtelijk uitvoeringsplan vastgesteld worden met een andersluidende regeling', staat er in de Codextrein, 'in zoverre bij de opmaak van dat rup rekening wordt gehouden met het conflict dat bestaat tussen de verdere realisatie van de bestemming en de belangen van het watersysteem'.
Er kan echter géén rup worden opgemaakt waarvan de voorschriften andere, of een ruimere bebouwing toelaten.
Afwijkende rup's zijn volgens de toelichting dan ook louter gericht op het verfijnen van het bestemmingsvoorschrift 'watergevoelig openruimtegebied' of op het verder beperken van de toegelaten functies waterbeheer, natuurbehoud, bosbouw, landschapszorg, landbouw en recreatie.
Dergelijke rup's kunnen ook nooit aanleiding geven tot planbaten-, planschade- of kapitaalschadevergoedingen.

(Soms) planschade voor eigenaar

De waardevermindering die voortvloeit uit de aanduiding als watergevoelig openruimtegebied geeft wél aanleiding tot een planschadevergoeding. Het recht op vergoeding ontstaat op de dag van publicatie in het Belgisch Staatsblad van het besluit van de Vlaamse regering tot aanduiding van het watergevoelig gebied (ook al treedt dat besluit maar 14 dagen na publicatie in werking?).

Het recht om een schadevergoeding te vorderen voor het aanwijzen van een grond als watergevoelig openruimtegebied vervalt 2 jaar na het ontstaan van het recht op vergoeding. Dus 2 jaar na publicatie in het BS.

De planschadevergoeding gaat naar de persoon die op het ogenblik van de inwerkingtreding van het besluit tot aanduiding van het watergevoelig openruimtegebied (dus 14 dagen ná publicatie van het besluit?), het eigendomsrecht of blooteigendomsrecht heeft op het perceel.

Volgens de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) bedraagt een planschadevergoeding 80% van het verschil tussen de geactualiseerde verwervingswaarde van het onroerend goed en de nieuwe waarde na de bestemmingswijziging.

Eigenaars van percelen in signaalgebieden waarvoor de procedure van opmaak van een ruimtelijk uitvoeringsplan wél al opgestart is en waarbij dat rup definitief wordt vastgesteld vóór de aanduiding als watergevoelig openruimtegebied, hebben eveneens recht op de planschadevergoeding.

Denk eraan dat de Vlaamse overheid alleen een vergoeding zal uitbetalen als aan de algemene voorwaarden voor de planschadevergoeding is voldaan. Dat betekent bv. dat het perceel aan een voldoende uitgeruste weg moet liggen, dat alleen de eerste 50 bebouwbare meters vanaf de rooilijn vergoed worden, én dat het perceel stedenbouwkundig en bouwtechnisch in aanmerking moet komen voor bebouwing? En dat laatste is niet evident. Aangezien het hier 'in hoofdzaak om waterzieke gronden gaat', aldus de toelichting bij het ontwerp van Codextrein, 'zullen op grond van deze voorwaarde wellicht een groot aantal percelen sowieso niet in aanmerking komen voor een vergoeding voor het onbebouwbaar maken'!

Toch geen planschade?

De toekenning van planschade is bovendien een rekbare 'beslissing'. De regering kan tijdens de procedure en tot 1 jaar na de definitieve veroordeling tot het uitbetalen van een vergoedingnog altijd beslissen om de aanduiding tot watergevoelig openruimtegebied geheel of gedeeltelijk op te heffen. Ze is dan geen of slechts een pro-ratavergoeding verschuldigd.
De regering moet in dat geval wel eerst het advies van het college en de Coördinatiecommissie Integraal Waterbeleid vragen.
De Vlaamse regering kan zo nog 'grenscorrecties doorvoeren', maar hoopt toch vooral de factuur betaalbaar te houden: 'Het gaat dan om situaties waarin de factuur disproportioneel is ten opzichte van het belang van de vrijwaring van de betrokken gronden als openruimtegebied (afweging tussen het budgettaire aspect en de ruimtelijke beleidsdoelstellingen)', aldus de toelichting.

Opgelet echter! Als de Vlaamse regering beslist om de aanduiding als watergevoelig openruimtegebied op te heffen en het perceel terug zijn oorspronkelijke bestemming te geven, kan ze aan het realiseren van die bestemming nog altijd voorwaarden verbinden, zoals een verplichting tot overstromingsveilig bouwen, of een beperking van de bebouwbare oppervlakte.

Informatieplicht voor notaris, makelaar en eigenaar

Wie een onderhandse akte van verkoop, van verhuring van meer dan 9 jaar, van erfpacht of van opstal opstelt voor een onroerend goed, moet in de akte uitdrukkelijk vermelden of het goed gelegen is in watergevoelig openruimtegebied.

En al wie voor eigen rekening of als tussenpersoon een onroerend goed verkoopt, verhuurt voor meer dan 9 jaar of inbrengt in een vennootschap, en al wie een recht van erfpacht of opstal overdraagt of op een andere wijze aan betalende eigendomsoverdracht doet, moet in de publiciteit die hij daarvoor maakt, vermelden of het goed gelegen is in een watergevoelig openruimtegebied.
De notaris neemt die vermelding eveneens op in de onderhandse en authentieke akten die hij opstelt.

Deze informatieplicht gaat in 14 dagen na de eerste aanduiding van watergevoelige openruimtegebieden.

Bestemmingsvoorschrift

In de huidige ruimteboekhouding zijn de signaalgebieden opgenomen in de hoofdcategorie 'Overig groen'. De watergevoelige openruimtegebieden worden ondergebracht in de subcategorie van de gemengde openruimtegebieden. Het lijstje van de gebiedsaanduidingen bestaat dan uit:

De Vlaamse regering wil de ruimteboekhouding die momenteel gebaseerd is op de bestemming van de grond, echter omvormen naar een ruimteboekhouding die uitgaat van het feitelijke gebruik van de grond. De watergevoelige openruimtegebieden zullen dan ondergebracht worden bij de landbouwfunctie of natuurfunctie.

Wat met signaalgebieden die niet aangeduid worden?

Voor de signaalgebieden of delen ervan die niet aangeduid worden tot watergevoelig openruimtegebied verandert er voorlopig niets.

De (lokale) overheid behoudt uiteraard de mogelijkheid om dat gebied via een ruimtelijk uitvoeringsplan te herbestemmen van een gebied met een harde bestemming (wonen, industrie) naar een gebied met een zachte bestemming (groen), maar dat zal dan volgens de klassieke procedureregels moeten gebeuren en volgens de vergoedingsprocedure uit het decreet op het integraal waterbeleid.

Van toepassing:

Vlaams gewest.

Vanaf een datum die nog bepaald wordt door de Vlaamse regering (art. 237, eerste lid, 3°). Met uitzonderingen.

Wordt verwacht: uitvoeringsbesluit.

Bron: Decreet van 8 december 2017 houdende wijziging van diverse bepalingen inzake ruimtelijke ordening, milieu en omgeving, BS 20 december 2017 (art. 9, 28, 71, 82, 85, 87-88, 90-92, 95, 163, 222, 237, eerste lid, 3° en 238 van de Codextrein).

Zie ook:

Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (art. 2.2.6, art. 5.1.6, art. 5.2.5-5.2.6, en nieuw art. 5.6.8 VCRO)