Codextrein: Geen aankoopplicht meer bij grote waardevermindering

De Codextrein schrapt de aankoopplicht wanneer een onroerend goed een ernstige waardevermindering ondergaat als gevolg van een ruimtelijk uitvoeringsplan. Er zal alleen nog een aankoopplicht gelden wanneer de leefbaarheid van de bedrijfsvoering ernstig in het gedrang komt.    

Ernstige waardevermindering

De eigenaar van een onroerend goed kan eisen dat het Vlaamse gewest een onroerend goed van hem overkoopt als hij kan aantonen dat als gevolg van één of meerdere ruimtelijke uitvoeringsplannen (rup's):

de waardevermindering van zijn onroerend goed ernstig is; of

de leefbaarheid van de bestaande bedrijfsvoering ernstig in het gedrang komt.

De Codextrein schrapt echter de aankoopplicht bij een ernstige waardevermindering. De decreetgever vindt dat de eigenaar bij een ernstige waardevermindering maar moet terugvallen op de planschadevergoeding.

Maar een planschadevergoeding is heel wat minder interessant voor de eigenaar.
Onder het regime van de aankoopplicht wordt de waarde van het onroerend goed volledig vergoed, zonder beperkingen, en zonder verjaringstermijn.
Dat is niet zo bij planschade, waar alleen een vergoeding wordt uitgekeerd voor een bouwverbod en niet voor andere gebruiksbeperkingen, zoals een inperking van de bouwmogelijkheden of het opleggen van een erfdienstbaarheid van openbaar nut. Bij planschade is de vergoeding bovendien beperkt tot 80% van de waardevermindering. In woonzones wordt alleen de eerste 50 meter vanaf de rooilijn vergoed. Het perceel moet aan een voldoende uitgerust weg liggen om recht te geven op een vergoeding. De overheid kan terugvallen op een herstel 'in natura'. De planschadevergoeding moet binnen de 5 jaar na de inwerkingtreding van het rup aangevraagd worden. Enzovoort.

De decreetgever vindt het echter niet wenselijk dat eigenaars het Vlaamse Gewest kunnen verplichten om hun perceel aan te kopen zonder beperking in de tijd.
'Steeds meer eigenaars vinden de weg naar de aankoopplicht, waardoor de planschaderegeling volledig buitenspel wordt gezet'. Er zijn er zelfs die combineren: 'eerst een planschadevergoeding aanvragen en vervolgens een beroep doen op de aankoopplicht om de resterende 20% waardevermindering te recupereren'.
En hoewel de meeste ruimtelijke uitvoeringsplannen opgemaakt worden door de gemeenten, is het altijd het Vlaamse gewest dat de verplichte aankoop betaalt.
Dat kan zware budgettaire gevolgen hebben voor het gewestelijk Grondfonds.

Leefbaarheid van een bestaand bedrijf

De aankoopplicht wordt daarom alleen behouden als door één of meerdere rup's 'de leefbaarheid van de bestaande bedrijfsvoering ernstig in het gedrang komt'.

Zowel de Strategische Adviesraad Ruimtelijke Ordening - Onroerend Erfgoed (SARO), als de Raad van State vinden het onderscheid dat hier gemaakt wordt tussen de 'verliezen voor bedrijfsvoering' - waar de aankoopplicht bllijft gelden -, en de 'andere verliezen' - waarvoor de aankoopplicht verdwijnt -, discriminerend. Beide instanties menen dat de gedeeltelijke schrapping van de aankoopplicht enkel is ingegeven door budgettaire redenen.
Maar de decreetgever wijst erop dat de eigenaar van een eigendom dat een waardevermindering ondergaat door de inwerkingtreding van een rup, zich niet in een identieke situatie bevindt als de eigenaar van een bedrijf waarvan het voortbestaan bedreigd wordt door een rup. 'Bij een loutere waardevermindering van een perceel ondervindt de eigenaar slechts een nadeel bij verkoop van dat perceel of bij weigering van een vergunning. Het gaat in principe om het derven van een toekomstig voordeel (?.). Wanneer de leefbaarheid van een bestaande bedrijfsvoering ernstig in het gedrang wordt gebracht daarentegen, heeft dit onmiddellijk bij de inwerkingtreding van het rup effect op het inkomen van de eigenaar'.

Nog andere aankoopplichten

De Codextrein wijzigt het algemene regime van aankoopplicht uit de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, maar raakt niet aan de sectorgebonden aankoopplichten, die opgenomen zijn in specifieke decreten. Zoals: de aankoopplicht uit het natuurdecreet, wanneer een grond een ernstige waardevermindering ondergaat of wanneer de leefbaarheid van het bedrijf in het gedrang komt doordat de gronden worden opgenomen in het Vlaams Ecologisch Netwerk of in een Natura 2000-gebied; of de aankoopplicht uit het decreet op het integraal waterbeleid wanneer bepaalde percelen worden opgenomen in een oeverzone of overstromingsgebied.

Van toepassing:

Vlaams gewest.

Vanaf 30 december 2017. Op de aanvragen tot verwerving die vóór die datum werden ingediend, blijft de aankoopplicht gelden volgens de soepeler, oude regels (art. 221).

Bron: Decreet van 8 december 2017 houdende wijziging van diverse bepalingen inzake ruimtelijke ordening, milieu en omgeving, BS 20 december 2017 (art. 47 en art. 221 van de Codextrein).

Zie ook:

Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (art. 2.4.10 van de VCRO).