Codextrein: 50-meterregel voor planschade zou alleen nog gelden in woongebied

Bij planschade vergoedt het Vlaamse gewest slechts een strook vanaf de rooilijn tot 50 meter diep, maar het Grondwettelijk Hof oordeelde eind 2016 dat die regel discriminerend was. De decreetgever past daarom de regel aan, maar hij schrapt ze niet.    

50-meterregel

Ruimtelijke uitvoeringsplannen (rup's) kunnen erfdienstbaarheden van openbaar nut en eigendomsbeperkingen opleggen. Als het rup gepaard gaat met een bouw- of verkavelingsverbod, kan de eigenaar aanspraak maken op een planschadevergoeding. Onder strikte voorwaarden.
Zo bepaalt de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening onder meer dat: 'enkel de eerste 50 meter vanaf de rooilijn in aanmerking komt voor planschade'.

'Onevenredige maatregel' volgens het Hof

Op vraag van de rechtbank van eerste aanleg van Brussel sprak het Grondwettelijk Hof zich eind november van 2016 uit over de planschadevergoeding. Meer bepaald over de beperking van de vergoeding tot 80% van de waardevermindering en over de 50-meterregel.

Een bvba had immers een perceel grond gekocht op Linkeroever in een gebied dat volgens het gewestplan bestemd was voor ambachtelijke bedrijven en kmo's. Op 30 april 2013 stelde de Vlaamse regering het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan 'Afbakening Zeehavengbied Antwerpen' definitief vast. Maar daardoor werd het perceel herbestemd tot bouwvrij agrarisch gebied en alle aanvragen voor een stedenbouwkundige vergunning van de bvba werden geweigerd.

De bvba diende daarop een aanvraag tot schadevergoeding in, en slechts in ondergeschikte orde een aanvraag voor planschadevergoeding, want volgens de regels op de planschade kon de bvba maar een planschadevergoeding krijgen voor minder dan de helft van haar terrein. Bovendien werd ook maar 80% van de waardevermindering van dat deel van het terrein vergoed.

Uit het eindarrest bleek dat het Grondwettelijk Hof geen probleem had met de beperking van de planschadevergoeding tot 80%, maar wel met de 50-meterregel.
Het komt aan de decreetgever toe om de gevallen te bepalen waarin een beperking van het eigendomsrecht aanleiding geeft tot een vergoeding, en de decreetgever beschikt daarbij over een ruime beoordelingsmarge, meenden de rechters. Over het algemeen, en in het bijzonder in woongebieden, wordt geen onevenredige last opgelegd aan de eigenaars van bouwgronden door de 50-meterregel, aangezien er meestal niet dieper dan 50 meter vanaf de rooilijn wordt gebouwd.

Maar dat is niet zo in andere gebieden dan woongebieden, zoals industriegebieden, gebieden voor ambachtelijke bedrijven, gebieden voor kmo's en andere gebieden die bestemd zijn voor gebouwen met een grotere bouwdiepte. 'Een beperking van de planschadevergoeding tot de eerste 50 meter vanaf de rooilijn, is in een zodanig geval niet in redelijkheid verantwoord'.

Alleen nog voor woonzones, zegt de Codextrein?

De Codextrein schrapt dan ook de 50-meterregel voor de meeste gebiedsbestemmingen, maar maakt gebruik van de opening die het Grondwettelijk Hof laat om de 50-meterregel te behouden in woongebied.

De 50-meterregel geldt vanaf nu dus enkel in gebieden die:

volgens de gewestplanregels vallen onder de gebiedsbestemming ?woongebied?; of

volgens de VCRO-regels onder de categorie ?wonen?.

Maar, binnen die woonzones?

Maar zelfs binnen de woonzones moet de nieuwe regel ruim geïnterpreteerd worden, meent de decreetgever in de toelichting bij het ontwerp van Codextrein. Woongebied omvat naast de eigenlijke woongebieden ook de landelijke woongebieden en de woonparken, en zelfs de woonuitbreidingsgebieden, 'in de mate dat voor die laatste een planschadevergoeding zou kunnen worden verkregen'.

Bovendien moet ook rekening gehouden worden met de concrete inrichting van het terrein. Zelfs als een perceel gelegen is in een gebied dat volledig bestemd is voor wonen, dan nog wordt er geen planschadevergoeding uitbetaald voor buurtparkjes, bufferzones, tuinen, sportvelden,?

Maar, ook buiten de woonzones?

Bovendien kan de Vlaamse overheid nog altijd een soort van '50-meterregel' toepassen buiten woonzone. Immers, 'de voorgestelde aanpassing houdt in dat voor andere dan woongebieden de beperking van de vergoedingsregeling tot de eerste 50 meter uit de rooilijn niet langer voortvloeit uit een decretale regel'.

Dat sluit echter niet uit dat in dergelijke gebieden, in concrete individuele planschadegeschillen, bijvoorbeeld een bepaalde afstand tot de uitgeruste weg in rekening kan worden gebracht om te beoordelen of het perceel ook voor dieper dan 50 meter voor bebouwing in aanmerking komt (of niet). In voorkomend geval zou een beperking van de planschadevergoeding tot de eerste 50 meter van de rooilijn dan niet voortvloeien uit de 50-meterregel, maar uit de eist dat de gronden 'stedenbouwkundig' in aanmerking moeten komen voor bebouwing vooraleer er een recht op vergoeding is.
Het gewest kan bv. rekening houden met de bestaande bouwdieptes van de aanpalende percelen.

Maar, 'anders dan met het oude artikel (?) geldt er voortaan dus geen algemene regel meer'.

Van toepassing:

Vlaams gewest.

Vanaf 30 december 2017. De wijziging geldt dus niet alleen voor de nieuwe vorderingen tot planschade, maar is ook van toepassing op de lopende procedures.

Bron: Decreet van 8 december 2017 houdende wijziging van diverse bepalingen inzake ruimtelijke ordening, milieu en omgeving, BS 20 december 2017 (art. 48 van de Codextrein).

Zie ook:

Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (art. 2.6.1 en art. 2.2.6 VCRO).

Koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en de toepassing van de ontwerp-gewestplannen en de gewestplannen, BS 10 februari 1973 (inrichtingsbesluit).

GwH 10 november 2016, nr. 140/2016.