Codextrein: Hogere planbatenheffingen

De Codextrein verhoogt de bedragen waarop de planbatenheffingen berekend worden, zodat eigenaars voortaan een hogere vergoeding moeten betalen voor een waardevermeerdering van hun grond. Bovendien wordt de vrijstelling van planbatenheffing bij onteigening ingeperkt.    

'Vijfjaarlijkse' actualisatie

De planbatenheffing is een belasting die eigenaars betalen wanneer een ruimtelijk uitvoeringsplan hun perceel een andere bestemming geeft en het terrein daardoor een waardevermeerdering ondergaat. Het perceel wordt bijvoorbeeld herbestemd van landbouw naar wonen.
De planbatenheffing wordt berekend op de meerwaarde die de grond vermoedelijk ondergaat en hangt af van de bestemmingswijziging en de gemiddelde verkoopprijzen van de gronden gedurende de voorbije jaren.

De 'vermoede meerwaarden' moeten volgens de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) om de 5 jaar geactualiseerd worden.
De eerste cyclus van 5 jaar startte op 1 januari 2009 en liep dus tot 31 december 2014. De meerwaarden werden toen vastgelegd op basis van de grondprijzen in het Vlaamse gewest in de periode 2005-2007.

De Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) bevat ook een indexeringsformule voor het geval de vermoede meerwaarden na afloop van de 5-jarentermijn niet geactualiseerd zouden zijn. Als op 31 december van het laatste jaar van de cyclus van 5 jaar, geen actualisering werd doorgevoerd, wordt de planbatenheffing vanaf 1 januari van het daaropvolgende jaar berekend door de bedragen van de vermoede meerwaarden uit de VCRO te vermenigvuldigen met de gezondheidsindex van de maand die volgt op de maand van inwerkingtreding van het ruimtelijk uitvoeringsplan dat de bestemmingswijziging doorvoerde, gedeeld door de gezondheidsindex van de maand van inwerkingtreding van het decreet waarin de vermoede meerwaarde voor het laatst werd bepaald.
Momenteel gelden er dus geïndexeerde waarden.

De Codextrein actualiseert nu de vermoede meerwaarden en baseert zich daarvoor op de verkoopprijzen van de gronden in de periode 2010-2012.

De overheid gaat er dus nog steeds vanuit dat de waardestijging het grootst is wanneer een perceel herbestemd wordt van 'natuur' tot 'wonen'.
Maar het bedrag van de vermoede meerwaarde is het meest gestegen bij een herbestemming van 'natuur' naar 'landbouw'. En het minst, bij een herbestemming van 'bedrijvigheid' naar 'wonen'.

De nieuwe, geactualiseerde meerwaarden zijn van toepassing op de ruimtelijke uitvoeringsplannen die voorlopig worden vastgesteld op of na 30 december 2017.

Gedeeltelijke onteigening of verkoop

Percelen die onteigend of overgedragen worden in der minne en dit tot nut van het algemeen, zijn in principe vrij van planbatenheffing. Wanneer een perceel dus een herbestemming met waardevermeerdering ondergaat, maar het terzelfder tijd voor een deel onteigend wordt, is de eigenaar géén planbatenheffing verschuldigd op het volledige perceel.

Maar dat was volgens de decreetgever niet realistisch. En dus wordt de vrijstelling van planbatenheffing vanaf nu proportioneel berekend.

De toelichting geeft het voorbeeld van een perceel van 2.000 m² dat bestemd is voor weekendverblijven (recreatie), maar dat door middel van een ruimtelijk uitvoeringsplan voor de volle 100% herbestemd wordt tot wonen. De eigenaar is in dat geval een planbatenheffing verschuldigd van ongeveer 10.000 euro.
De voorzijde van het perceel is echter in gebruik als weg. Als de eigenaar die strook wegenis van ongeveer 65 m² verkoopt aan de gemeente, viel tot nu de volledige planbatenheffing weg.
Vanaf 30 december wordt de vrijstelling echter proportioneel berekend en dat betekent dat de eigenaar een planbatenheffing zal moeten betalen op het niet-onteigende gedeelte van 1.935 m²; wat neerkomt op een planbatenheffing van ongeveer 9.300 euro, i.p.v. 0 euro tot nu?

De beperking van de vrijstelling van planbatenheffing gaat in 10 dagen na publicatie van de Codextrein. Dat is op 30 december 2017.

Van toepassing:

Vlaams gewest.

Vanaf 30 december 2017 (wettelijke regeling van inwerkingtreding 10 dagen na publicatie in BS), of vanaf 30 december 2017 voor de ruimtelijke uitvoeringsplannen die vanaf die datum voorlopig worden vastgesteld (art. 221).

Bron: Decreet van 8 december 2017 houdende wijziging van diverse bepalingen inzake ruimtelijke ordening, milieu en omgeving, BS 20 december 2017 (art. 49-51 en art. 223 van de Codextrein).

Zie ook:

Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (art. 2.6.4-2.6.17 van de VCRO).