La Région wallonne souhaite encourager les « pop-up stores »

En parallèle de la régionalisation du bail d'habitation, le parlement wallon a récemment adopté un régime juridique adapté au bail commercial de courte durée afin de permettre l'émergence de « magasins éphémères », aussi appelés « pop-up stores ». Ce nouveau cadre, qui régit donc les baux commerciaux d'une durée inférieure ou égale à un an en Wallonie, entrera en vigueur le 1er mai 2018.
Parallèlement, le législateur a décidé d'assouplir quelque peu les formalités liées aux baux commerciaux, de sorte que désormais, la fin anticipée ou le renouvellement de tout bail commercial (quelle que soit sa durée) ne requièrent plus qu?un simple acte écrit présenté à l'enregistrement.

Pop-up stores

Si le phénomène des pop-up stores existe déjà depuis quelques années, il ne bénéficiait encore d'aucun cadre législatif précis en Région wallonne. Or, le législateur souhaite encourager ce concept, car il permet notamment aux (jeunes) entrepreneurs d'éprouver leur projet commercial sans engagement immobilier sur le long terme. L'approche marketing des magasins éphémères limite donc les risques encourus, ce qui peut également constituer un tremplin pour l'innovation. Enfin, l'encadrement des pop-up stores participe également à la lutte contre l'augmentation constante du taux moyen de vacances des immeubles à vocation commerciale (principalement dans les centres-villes).

En pratique, il s'agit pour le commerçant ou l'artisan de louer un bâtiment vide pour une durée limitée (de quelques jours à quelques mois) afin de tester la viabilité d'un concept de vente au détail (premier contact avec le public, étude de marché, etc.), avant de passer, le cas échéant, à un investissement durable. Malheureusement, la législation sur les baux commerciaux ne couvre pas les baux inférieurs à un an, ce qui provoquait jusqu'à présent une certaine insécurité juridique.

Bail commercial de courte durée

Le cadre juridique mis en place aujourd'hui en Région wallonne ne concerne donc que le « bail, conclu par écrit pour une durée égale ou inférieure à un an, d'un immeuble ou d'une partie d'immeuble expressément affecté principalement par le preneur ou un sous-locataire à l'exercice d'un commerce de détail ou à l'activité d'un artisan directement en contact avec le public ». La durée limitée du bail à court terme constitue donc la distinction essentielle avec le bail commercial classique.

En raison de la courte durée du bail, la sous-location et la cession de celui-ci sont en principe interdites, sauf si le bailleur et le preneur y consentent via une clause écrite expresse au sein du contrat de bail.

Par ailleurs, le loyer du bail commercial de courte durée comprend les impôts, taxes, redevances et charges auxquels l'immeuble est assujetti, sauf si les parties en conviennent autrement par écrit.

Fin du bail

Le bail de courte durée prend fin à l'échéance prévue par le contrat, mais il peut être reconduit par écrit par les parties (pas de reconduction tacite), aux mêmes conditions de loyer, et sans que la durée totale de la location ne puisse excéder un an. Au-delà de cette durée, tout nouvel accord entre les parties, même sensiblement le même que les accords précédents, doit être qualifié de bail commercial classique.

De même, si à l'expiration de la durée convenue (y compris les éventuelles reconductions), le preneur reste dans les lieux, sans opposition écrite du bailleur notifiée dans le mois suivant la date d'expiration, de sorte que la location dépasse une durée totale d'un an, le bail sera considéré comme un bail commercial classique et sera réputé avoir été conclu pour une durée de 9 ans à compter de son entrée en vigueur initiale.

Par ailleurs, le preneur peut mettre fin au bail à tout moment moyennant notification d'un préavis d'un mois au moins par envoi recommandé. Le préavis débute le premier jour du mois qui suit la réception de l'envoi recommandé. Les parties peuvent également à tout moment, d'un commun accord établi par écrit, mettre fin au bail.
Notons également que la fin anticipée du bail commercial à courte durée ne nécessite qu'un acte écrit présenté à l?enregistrement.

Enfin, signalons que la personne qui acquiert le bien (à titre gratuit ou onéreux) durant la période de location doit respecter ces dispositions, et ne peut donc pas simplement expulser le preneur.

Transformation du bien loué

Les modalités selon lesquelles le preneur peut réaliser des transformations au sein du bien loué pour une courte durée s'inspirent directement des dispositions applicables aux baux commerciaux ordinaires.

Ainsi, en règle générale, l'entrepreneur peut, à ses risques et périls, effectuer toute transformation au bien loué qu'il juge utile pour son commerce. Il doit toutefois observer plusieurs conditions :

les coûts des transformations ne peuvent pas dépasser le loyer d'une année ;

la sécurité, la salubrité et la valeur esthétique du bâtiment ne peuvent pas être compromises ; et

le bailleur doit en être informé par envoi recommandé avant le début des travaux. Il doit en effet avoir accès aux travaux à tout moment (en personne ou via un délégué).

A noter que même si ces conditions sont remplies, le bailleur peut s'opposer aux travaux pour justes motifs dans les 10 jours de la réception de l'envoi recommandé.

Comme dans le cadre d'un bail commercial ordinaire, le bailleur peut exiger que le preneur assure sa propre responsabilité, celle de ses sous-traitants et du bailleur, tant vis-à-vis des tiers qu'entre eux, du chef des travaux entrepris.

Attention par contre ! A l'inverse du régime des baux commerciaux ordinaires, lorsque des transformations ont été effectuées aux frais du preneur, le bailleur, sauf convention contraire,

peut exiger leur suppression au départ du preneur,

mais ne peut pas s'opposer à leur suppression si elle est décidée par le preneur.

De même, si le bailleur conserve les travaux de transformation ainsi effectués, ils lui sont acquis sans indemnités (sauf convention contraire).

Procédure judiciaire

Les demandes fondées sur le nouveau cadre des baux commerciaux à courte durée, ainsi que les demandes connexes qui naîtraient de la location d'un fonds de commerce, sont de la compétence du juge de paix de la situation de l'immeuble principal ou, en cas de pluralité d'immeubles indépendants, de celle du bien qui a le revenu cadastral le plus élevé. Les parties ne peuvent pas choisir elles-mêmes une autre instance compétente.

Par ailleurs, préalablement à toute action relative au nouveau cadre, le demandeur peut faire appeler le futur défendeur en conciliation, via une requête transmise par greffier. Le juge convoquera alors les parties dans la huitaine de la requête. En cas d'accord, un procès-verbal en constate les termes et l'expédition est revêtue de la forme exécutoire. A défaut d'accord, le juge de paix dresse procès-verbal.

Moins de formalités pour les baux commerciaux

Enfin, le législateur diminue le formalisme lié à la fin anticipée ou au renouvellement des baux commerciaux (ordinaires comme de courte durée). Concrètement, le Code civil est adapté pour que toutes les obligations qui requièrent actuellement de passer par un acte authentique ou devant le juge (à savoir pour mettre fin anticipativement au bail commercial ou pour le renouveler), ne demandent désormais plus qu'un acte écrit présenté à l'enregistrement. Cette adaptation ne concerne donc que la Région wallonne.

Cette modification est en vigueur depuis le 7 avril 2018.

Entrée en vigueur

Le nouveau régime juridique wallon pour les baux commerciaux de courte durée entrera en vigueur le 1er mai 2018.
Il ne s'appliquera toutefois pas aux baux déjà en cours à cette date.

Source: Décret du 15 mars 2018 relatif au bail commercial de courte durée et modifiant le Code civil, M.B., 28 mars 2018

Voir également

Loi du 30 avril 1951 sur les baux commerciaux, M.B., 10 mai 1951 (reprise au Livre III, Titre VIII, Chapitre II, Section 2 bis du Code civil)