Wallonië heeft specifieke regels voor woninghuurovereenkomst en

Het Waals Gewest werkte op zijn beurt een specifieke regelgeving voor de woninghuurovereenkomst uit. Sinds de zesde Staatshervorming zijn de Gewesten bevoegd om hun eigen regels vast te stellen voor de verhuur van goederen die bestemd zijn om als woning te dienen, met inbegrip van bijzondere situaties zoals medehuur, studentenwoning en 'glijdende huurovereenkomst'. Deze nieuwe bepalingen zullen van toepassing zijn vanaf 1 september 2018. De regionalisering van de woninghuurovereenkomst op Waals niveau zal later worden opgenomen in het Waalse Wetboek van Huisvesting en Duurzaam Wonen, dat dus de enige wetgevende akte zal zijn die als referentie dient voor deze materie.

Algemene regels

De Waalse wetgever heeft een geheel van algemene regels inzake woninghuurovereenkomsten vastgesteld, gevolgd door verschillende hoofdstukken over bijzondere huurovereenkomsten (hoofdverblijfplaats, medehuur, enz.). Op te merken valt dat de hervorming van de woninghuurovereenkomst (in ruime zin) ook betrekking heeft op roerende goederen. Zo wordt rekening gehouden met de ontwikkeling van lichte of alternatieve woningen (joerten, woonschepen, hutten, caravans, enz.).

De algemene regels zijn dus van toepassing op huurovereenkomsten die niet door bijzondere bepalingen worden geregeld, maar kunnen die bijzondere bepalingen ook in bepaalde opzichten aanvullen. Het gaat dus om gemeenschappelijke regels voor alle types van woninghuurovereenkomsten, waarvan bepaalde specifieke huurovereenkomsten gedeeltelijk afwijken.

Die algemene regels gaan over essentiële onderdelen van het huurcontract, openbare mededeling, rechten en verplichtingen van de verhuurder, rechten en verplichtingen van de huurder, aan de huurders opgelegde kosten en lasten, indexering van de huur, plaatsbeschrijving, uitvoeringsmodaliteiten en einde van de huurovereenkomst, overdracht van de verhuurde woning, overlijden van de huurder, onderverhuring, overdracht van de huurovereenkomst, renovatiehuurovereenkomst en verhuring van de goederen van minderjarigen.

Bij de essentiële elementen van de huurovereenkomst wordt voortaan uitdrukkelijk verduidelijkt dat van elke huurovereenkomst een geschrift moet worden opgesteld (en niet enkel van de huurovereenkomst voor een hoofdverblijfplaats). Dat geschrift moet ten minste de volgende gegevens bevatten:

de identiteit van alle contracterende partijen;

de ingangsdatum;

de duur van de huurovereenkomst en het soort huurovereenkomst;

de aanwijzing van alle ruimtes en gedeelten van het gebouw die worden verhuurd;

het bedrag van de huurprijs, exclusief lasten;

het bedrag en de aard van de eventuele gemeenschappelijke lasten en van de privatieve lasten indien ze forfaitair zijn (wat dan moet worden vermeld);

in collectieve woongebouwen, indien het bedrag van de lasten niet forfaitair is, de wijze van berekening van de lasten en de verdeling;

de vermelding van het bestaan van individuele of gemeenschappelijke meters;

de datum van het laatste EPB-attest wanneer het vereist is, alsook de aan het verhuurde goed toegekende prestatie-index.

De Waalse regering krijgt de opdracht voor elk type van huurovereenkomst een 'bijlage' op te stellen, die een synthetische en pedagogische uitleg van de wettelijke bepalingen over die elementen bevat. De Regering moet ook een standaardmodel van een huurcontract opstellen dat ter informatie dient.

Voortaan bestaat er ook een procedure waardoor een partij bij het huurcontract de andere partij via een ingebrekestelling of desgevallend via gerechtelijke weg kan verplichten om een schriftelijke overeenkomst op te stellen. Deze mogelijkheid bestond tot nu toe enkel voor huurovereenkomsten van een hoofdverblijfplaats en geldt voortaan voor alle types van woninghuurovereenkomsten.

Elke openbare of officiële mededeling van verhuring moet, op straffe van boete, ten minste de volgende gegevens bevatten:

het bedrag van de huurprijs, exclusief lasten;

de forfaitaire of provisionele aard van de eventuele privatieve en gemeenschappelijke lasten;

het bedrag en de aard van de eventuele gemeenschappelijke lasten;

het bedrag en de aard van de privatieve lasten indien ze forfaitair zijn.

De rechten en verplichtingen van de verhuurder omvatten het recht om bij de selectie en het sluiten van de huurovereenkomst een aantal persoonlijke gegevens in te winnen van de kandidaat-huurder. Het gaat met name om de naam en voornaam van de kandidaat, zijn adres, zijn geboortedatum, de samenstelling van zijn gezin (en zijn burgerlijke staat), het bedrag van de financiële middelen waarover hij beschikt en het betalingsbewijs van de laatste drie huurbedragen. Om discriminatie te vermijden mag de verhuurder geen andere gegevens vragen, tenzij dat gegeven een rechtmatig doel heeft en de vraag wordt gerechtvaardigd door ernstige redenen die in verhouding staan tot de nagestreefde doelstelling.

Bovendien moet de verhuurder het verhuurde goed in alle opzichten in goede staat van onderhoud aan de huurder leveren. Daarnaast moet de woning tijdens de volledige looptijd van de huurovereenkomst voldoen aan de vereisten inzake veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid, ongeacht om welke woninghuurovereenkomst het gaat (met uitzondering van de renovatiehuurovereenkomst).

De huurder moet het verhuurde goed gebruiken als een goed huisvader en de huurprijs binnen de vastgestelde termijnen betalen. Hij staat in voor de huurherstellingen en de kleine onderhoudsherstellingen en is aansprakelijk voor beschadigingen of verliezen die tijdens zijn huurtijd ontstaan (met name door brand, waarvoor hij verzekerd moet zijn), met inbegrip van schade of verlies die door onderhuurders werden veroorzaakt.

Onderverhuring is verboden zonder de schriftelijke en voorafgaande toestemming van de verhuurder, en dit ongeacht de vorm van de huurovereenkomst. Er werd echter een specifieke regeling vastgelegd als de huurder een vastgoedbeheerder, een vzw, een stichting van openbaar nut of een vennootschap met een sociaal oogmerk is. Zij kunnen het goed in zijn geheel aan een of meer natuurlijke personen onderverhuren, op voorwaarde dat deze personen minder gegoed zijn of zich in een behartenswaardige sociale situatie bevinden en dat zij het goed uitsluitend tot hun hoofdverblijfplaats bestemmen. De verhuurder moet hier wel mee instemmen.

De aan de huurders opgelegde kosten en lasten moeten met werkelijke kosten overeenstemmen, tenzij de huurovereenkomst uitdrukkelijk bepaalt dat ze forfaitair worden vastgesteld. Indien de huurder meer betaald heeft dan hij op basis van het huurcontract verschuldigd is moeten de te veel betaalde bedragen worden terugbetaald.
De indexering van de huurprijs kan in het contract worden bedongen, maar is slechts één maal per huurjaar toegelaten en ten vroegste op de verjaardag van de inwerkingtreding van de huurovereenkomst.

De partijen moeten een omstandige plaatsbeschrijving opstellen, op tegenspraak en voor gezamenlijke rekening. Deze plaatsbeschrijving wordt opgesteld ofwel tijdens de periode waarin de ruimtes onbewoond zijn, ofwel tijdens de eerste maand van bewoning. Om die taak te vergemakkelijken zal de Waalse regering binnenkort een standaardmodel van een ingaande plaatsbeschrijving met informatieve waarde vaststellen. De wetgever heeft echter nu al een lijst van gegevens vastgesteld die in de ingaande en uitgaande plaatsbeschrijving moeten worden opgenomen.

De algemene regels voor de woninghuurovereenkomst bevatten ook bepalingen over de uitvoering en de beëindiging van de huurovereenkomst. Bijvoorbeeld wordt een voor onbepaalde duur gesloten huurovereenkomst geacht te zijn aangegaan per maand en kan enkel worden beëindigd met een opzeggingstermijn van een maand. Als de huurder echter na afloop van een voor een bepaalde duur gesloten huurovereenkomst het goed zonder verzet van de verhuurder verder blijft bewonen (en zonder dat een opzegging wordt ter kennis gebracht) wordt de huur tegen dezelfde voorwaarden verlengd, ook wat de duur betreft.

De huurovereenkomst wordt zonder opzegging noch vergoeding beëindigd drie maanden na het overlijden van de huurder. De nieuwe regelgeving organiseert ook de overdracht van de huurovereenkomst ten gunste van een persoon die vóór het overlijden van de huurder meer dan 6 maanden in de woning was gedomicilieerd. Ze regelt ook de overname van de gehuurde ruimten door de verhuurder als de woning niet-bewoond is alsook de vrijmaking van de huurwaarborg.

Overdracht van de huurovereenkomst is verboden, tenzij de verhuurder vooraf zijn schriftelijke toestemming heeft gegeven. In dat geval wordt de overdrager ontheven van elke toekomstige verplichting, tenzij een andersluidend beding is opgenomen in de overeenkomst tot overdracht van de huurovereenkomst.

Huurovereenkomsten van goederen van minderjarigen worden geregeld volgens de bepalingen van het Burgerlijk Wetboek die van toepassing zijn op verhuring door de vruchtgebruiker.

Tot slot kunnen de partijen te allen tijde schriftelijk overeenkomen dat de huurder zich ertoe verbindt op zijn kosten en binnen een vastgestelde termijn in het verhuurde goed bepaalde werken uit te voeren, die voor rekening zijn van de verhuurder. Er is dan sprake van een renovatiehuurovereenkomst. De modaliteiten ervan mogen afwijken van de vereisten inzake veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid.

Huurovereenkomst hoofdverblijfplaats

De huurovereenkomst voor een hoofdverblijfplaats is dus een huurovereenkomst die afwijkt van het gemeen recht. Deze overeenkomst verleent een grotere bescherming aan een huurder die zijn hoofdverblijfplaats in het gehuurde goed vestigt.

Het gaat om een huurovereenkomst van 9 jaar (of 3-6-9) waaraan de huurder te allen tijde een einde kan maken met een opzegging van drie maanden. De verhuurder kan er een einde aan maken om de woning persoonlijk te betrekken. In afwijking daarvan blijft het mogelijk om een huurovereenkomst voor een kortere duur (minder dan 3 jaar) of een langere duur (meer dan 9 jaar) te sluiten. Wanneer de huurovereenkomst afloopt kan ze ook nog wegens 'uitzonderlijke omstandigheden' worden verlengd.

De verhuurder kan de bestemming van het goed als hoofdverblijfplaats van de huurder enkel weigeren op grond van een uitdrukkelijke en ernstige rechtvaardiging, met name met betrekking tot de natuurlijke bestemming van het goed, en het beding moet de hoofdverblijfplaats van de huurder tijdens de huurovereenkomst vermelden.

De verplichting tor registratie van het huurcontract van hoofdverblijfplaats rust op de verhuurder. De kosten van een eventueel laattijdige registratie zijn volledig voor zijn rekening. Na de termijn van 2 maanden die wordt opgelegd door het Wetboek van registratierechten, en zolang het huurcontract niet geregistreerd is, zijn de opzegtermijnen en de vergoeding ten laste van de huurder niet van toepassing, als de verhuurder gedurende een maand niet gereageerd heeft op de ingebrekestelling die de huurder hem heeft gestuurd.

De wetgever verduidelijkt ook de specifieke modaliteiten rond de herziening van de huurprijs (tussen de negende en de zesde maand voorafgaand aan het verstrijken van elke driejarige periode) en van de lasten, met name bij opeenvolgende huurovereenkomsten. Ook zijn er modaliteiten opgenomen rond de huurwaarborg (die, naargelang van de vorm, niet hoger mag zijn dan een bedrag van 2 of 3 maanden huur) en rond de overdracht van de verhuurde woning.

Medehuur

Bij medehuur wordt eenzelfde woning gehuurd door meerdere medehuurders die uiterlijk bij de ondertekening van het huurcontract een medehuurpact hebben ondertekend, waarvan de datum van ondertekening in het huurcontract wordt vermeld. Die medehuur wordt formeel vastgelegd door het sluiten van één contract tussen de medehuurders en de verhuurder. De verhuurde woning bevat minstens een gemeenschappelijke woonruimte of een gemeenschappelijke sanitaire ruimte voor alle medehuurders. De medehuurders zijn hoofdelijk aansprakelijk voor alle verplichtingen die voortvloeien uit de huurovereenkomst.

Opgelet: indien één van de medehuurders (met uitdrukkelijke toestemming van alle medehuurders en van de verhuurder) het goed tot zijn hoofdverblijfplaats bestemt zijn de regels van de huurovereenkomst voor een hoofdverblijfplaats van toepassing op de medehuurovereenkomst. Als geen van de medehuurders de woning tot zijn hoofdverblijfplaats bestemt, zijn de algemene regels van de woninghuurovereenkomst van toepassing.

Wanneer alle medehuurders tegelijk een einde maken aan de huurovereenkomst moet de opzegging door elk van hen ondertekend worden. Wanneer een medehuurder vroegtijdig vertrekt, moet hij de verhuurder en zijn medehuurders gelijktijdig een opzegging van drie maanden ter kennis brengen. Als tijdens die periode geen vervanger wordt gevonden, moet de vertrekkende medehuurder aan de bewoners een vergoeding betalen van drie keer zijn aandeel in de huurprijs.
Wanneer ten minste de helft van de medehuurders de huur heeft opgezegd, kan de verhuurder een einde maken aan de volledige huurovereenkomst met een opzegging van zes maanden, en dit binnen de maand na de kennisgeving van de laatste opzegging van een medehuurder.

De wetgever regelt ook het medehuurpact, dat de wederzijdse rechten en plichten van de medehuurders vaststelt. De regering zal hiertoe later een standaardmodel van medehuurpact opstellen dat ter informatie dient.

Studentenwoninghuurovereenkomst

Een studentenwoninghuurovereenkomst is een woninghuurovereenkomst betreffende een goed dat door of voor rekening van een student wordt gehuurd in het kader van zijn studies.

Bij de ondertekening van de huurovereenkomst (of één maand vóór de verlenging ervan) moet de student de verhuurder een bewijs van inschrijving in een instelling van het secundair of hoger onderwijs of bij een centrale examencommissie bezorgen.

De studentenhuurovereenkomst wordt geacht te zijn gesloten voor een duur van één jaar, maar de partijen kunnen een kortere duur afspreken. De overeenkomst loopt af op het einde van overeengekomen termijn met een opzegging van een maand die door één van de partijen wordt ter kennis gebracht. Huurovereenkomsten die voor een jaar worden gesloten kunnen tegen dezelfde voorwaarden als de oorspronkelijke huurovereenkomst voor dezelfde duur worden verlengd als de student de ruimte blijft betrekken zonder dat de verhuurder zich daartegen verzet. Hetzelfde geldt voor huurovereenkomsten van minder dan een jaar. In dat geval wordt de huurovereenkomst geacht te zijn gesloten voor een jaar.

De huurder kan vervroegd een einde maken aan de huurovereenkomst als hij een opzegging van twee maanden ter kennis brengt en de verhuurder een vergoeding van drie maanden huur betaalt. Die opzegging kan echter niet na 15 maart worden gegeven. In bepaalde gevallen is de student de vergoeding niet verschuldigd, met name wanneer hij zijn studies stopzet en een attest voorlegt van de onderwijsinstelling.

Onderverhuring van een studentenkamer is in bepaalde gevallen mogelijk, met de uitdrukkelijke of vermoedelijke toestemming van de verhuurder, met name wanneer de student zijn studies gedurende meer dan een maand op een andere plaats verderzet. De duur van de onderverhuring mag echter niet langer zijn dan de nog te lopen duur van de hoofdhuurovereenkomst.

Aan studentenkamers kan een label 'kwaliteitsvolle studentenwoning' worden toegekend, waarvan de regering de vereisten en toekenningsmodaliteiten zal vaststellen.

Glijdende huurovereenkomst

Het Waalse Wetboek van Huisvesting en Duurzaam Wonen omschrijft een glijdende huurovereenkomst als een woninghuurovereenkomst die wordt gesloten tussen een verhuurder en één van de door de Regering bepaalde vastgoedbeheerders, met het oog op onderverhuring aan een persoon in een precaire situatie aan wie aan het einde van zijn begeleiding en voor zover de doelstellingen van die begeleiding worden bereikt, de hoofdhuurovereenkomst automatisch kan worden afgestaan, zodat die persoon de rechtstreekse huurder wordt.

Concreet kan een rechtspersoon (die is opgenomen in de lijst die de Waalse regering moet opstellen), met de uitdrukkelijke toestemming van de verhuurder, een huurovereenkomst voor een hoofdverblijfplaats sluiten voor een woning om die woning gelijktijdig en met hetzelfde doel onder te verhuren aan de persoon die door deze rechtspersoon wordt begeleid. Net als in het Brussels Gewest, waar een gelijkaardig type van huurovereenkomst wordt georganiseerd, is het de bedoeling een wettelijk kader te bieden voor een praktijk van sociale steun door middel van huisvesting. Hierbij bestaat soms het risico dat bepaalde huurcontracten nadien worden geherkwalificeerd als precaire woonovereenkomsten, wat indruist tegen de sociale stabilisering die wordt nagestreefd door verenigingen die kwetsbare personen begeleiden.

De glijdende huurovereenkomst moet de identiteit vermelden van de begunstigde van de sociale begeleiding die het gehuurde goed betrekt, alsook de algemene doelstellingen die de rechtspersoon nastreeft om ervoor te zorgen dat de onderhuurder bekwaam is om de verplichtingen die voortvloeien uit de hoofdhuurovereenkomst over te nemen.

In het kader van een glijdende huurovereenkomst worden de hoofdhuurovereenkomst en de onderverhuring gesloten voor een maximumduur van drie jaar. Twee maanden vóór het verstrijken van het eerste en tweede huurjaar, desgevallend uiterlijk zes maanden vóór het verstrijken van het derde huurjaar, kan de rechtspersoon die de hoofdhuurovereenkomst heeft gesloten deze overeenkomst overdragen aan de onderhuurder (die de rechtstreekse huurder van de verhuurder wordt), als hij van mening is dat de onderhuurder de doelstellingen van de sociale begeleiding die bij de aanvang van de huurovereenkomst werden vastgesteld heeft bereikt. De bepalingen van de glijdende huurovereenkomst zijn dan niet langer van toepassing.

Als de rechtspersoon echter vaststelt dat de onderhuurder die doelstellingen niet heeft bereikt, kan de huurovereenkomst niet verlengd worden. Hij kan de glijdende huurovereenkomst dan beëindigen.

Indicatief rooster van de huurprijzen

Tot slot machtigt de Waalse wetgever de regering om een indicatief rooster van de huurprijzen vast te stellen, dat de huurprijzen per woningcategorie en per geografische sector vastlegt op basis van de structuur van de huurmarkt en uitgaande van statistisch vastgestelde huurprijzenniveaus. Het rooster houdt ook rekening met comfortkenmerken wanneer deze statistisch bepalend zijn op basis van de op de huurmarkt geregistreerde huurniveaus.

De woningcategorieën worden bepaald op basis van kenmerken over het type van woonvorm, het aantal hoofdruimten, de kenmerken ervan (ruimten, sanitaire ruimten, oppervlakte, enz.) en het bouwjaar of jaar waarin ingrijpende renovatiewerken werden uitgevoerd. De geografische sectoren bakenen homogene zones af aan de hand van de huurniveaus die op de huurmarkt worden genoteerd.

De opgenomen bedragen worden jaarlijks aangepast aan de evolutie van de huurmarkt op basis van een representatieve steekproef van woningen die in heel Wallonië te huur worden gesteld.

De regering zal bij het publiceren van dit rooster vermelden dat het gebruik ervan niet verplicht is. Bij het rooster zal pedagogische uitleg worden gevoegd over het gebruik, het toepassingsgebied en de berekening van eventuele verhogingen of verminderingen van de huurprijs.

Inwerkingtreding

Deze talrijke bepalingen zullen op 1 september 2018 in werking treden.

Bron: Decreet van 15 maart 2018 betreffende de woninghuurovereenkomst, BS 28 maart 2018,

Zie ook:
Ordonnantie van 27 juli 2017 houdende de regionalisering van de woninghuurovereenkomst, BS, 30 oktober 2017 (regionalisering van de woninghuurovereenkomst op Brussels niveau)